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青島市稅務局房地產行業企業所得稅匯算清繳政策指引(2020年)

來源:稅屋 作者:青島市稅務局 人氣: 發布時間:2020-05-15
摘要:根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號)第三條規定,房地產開發企業建造、開發的開發產品,無論工程質量是否通過驗收合格,或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續,當企業開始辦理開發產品...
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國家稅務總局青島市稅務局房地產行業企業所得稅匯算清繳政策指引
 
青島市稅務局          2019年5月10日
 
  目  錄
 
  1.1基本規定
 
  1.2收入的稅務處理
 
  1.2.1收入確認
 
  1.2.2視同銷售
 
  1.2.3未完工開發產品計稅毛利率
 
  1.2.4實際毛利額
 
  1.2.5租金收入
 
  1.3成本、費用扣除的稅務處理
 
  1.3.1一般規定
 
  1.3.2配套設施的扣除
 
  1.3.3傭金(手續費)的扣除
 
  1.3.4利息的扣除
 
  1.3.5資產損失的扣除
 
  1.3.6自用開發產品折舊的扣除
 
  1.4計稅成本的核算
 
  1.4.1成本對象的歸集原則
 
  1.4.2計稅成本的具體內容
 
  1.4.3計稅成本的核算程序
 
  1.4.4共同(間接)成本的分攤
 
  1.4.5非貨幣性交易取得土地成本的確定
 
  1.4.6預提費用
 
  1.4.7停車場所的扣除
 
  1.5特定事項的稅務處理
 
  1.6房地產企業的預繳及退稅問題
 
  1.7房地產行業企業所得稅新政策
 
  1.1基本規定
 
  一、企業房地產開發經營業務包括土地的開發,建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外,其他開發產品符合下列條件之一的,應視為已經完工:
 
  (一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
 
  (二)開發產品已開始投入使用。
 
  (三)開發產品已取得了初始產權證明。
 
 
  二、根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號)第三條規定,房地產開發企業建造、開發的開發產品,無論工程質量是否通過驗收合格,或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續,當企業開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)或已開始實際投入使用時,為開發產品開始投入使用,應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本,并計算企業當年度應納稅所得額。(摘自《國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知國稅函[2010]201號)
 
  三、企業出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情形,稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理,并逐步規范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進行處理,但不得事先確定企業所得稅按核定征收方式進行征收管理。(摘自《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法國稅發[2009]31號)
 
  1.2收入的稅務處理
 
  1.2.1收入確認
 
  一、開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款,包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等,凡納入開發產品價內或由企業開具發票的,應按規定全部確認為銷售收入;未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的,可作為代收代繳款項進行管理。二、企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入,應確認為銷售收入的實現,具體按以下規定確認:
 
  (一)采取一次性全額收款方式銷售開發產品的,應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日,確認收入的實現。
 
  (二)采取分期收款方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現。
 
  (三)采取銀行按揭方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額,其首付款應于實際收到日確認收入的實現,余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
 
  (四)采取委托方式銷售開發產品的,應按以下原則確認收入的實現:
 
  1、采取支付手續費方式委托銷售開發產品的,應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
 
  2、采取視同買斷方式委托銷售開發產品的,屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議,或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的,如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格,則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現;如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格,以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的,則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
 
  3、采取基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的,屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議,或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的,如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價,則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現,企業按規定支付受托方的分成額,不得直接從銷售收入中減除;如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的,則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的,則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
 
  4、采取包銷方式委托銷售開發產品的,包銷期內可根據包銷合同的有關約定,參照上述1至3項規定確認收入的實現;包銷期滿后尚未出售的開發產品,企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。
 
 
  2017年度企業所得稅重要政策和問答匯總第七問:
 
  問:房地產企業取得銷售未完工產品的預售收入,按照相關規定扣除企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅后,按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額,營改增后收到預收款為不含增值稅收入,當期應納稅所得額應如何計算?
 
  答:根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)的相關規定,房地產企業銷售未完工開發產品所取得的銷售收入為不含增值稅收入,具體的計算方法為企業所得稅銷售未完工產品的預售收入=預收款÷(1+增值稅適用稅率或征收率)。
 
  1.2.2視同銷售
 
  一、企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為,應視同銷售,于開發產品所有權或使用權轉移,或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為:
 
  (一)按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定;
 
  (二)由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定;
 
  (三)按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。
 
 
  1.2.3未完工開發產品計稅毛利率
 
  一、企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治區、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定:
 
  (一)開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的,不得低于15%。
 
  (二)開發項目位于地及地級市城區及郊區的,不得低于10%。
 
  (三)開發項目位于其他地區的,不得低于5%。
 
  (四)屬于經濟適用房、限價房和危改房的,不得低于3%。
 
 
  二、關于計稅毛利率
 
  (一)房地產開發企業銷售未完工開發產品取得的收入,按照《辦法》第八條規定的計稅毛利率計算預計利潤時,允許扣除稅金及附加、土地增值稅。
 
  (二)青島市房地產開發企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率,2010年4月1日起,別墅項目按30%執行,單戶單體單棟同時配套建有庭院、車庫的住宅類開發產品視同為別墅。其他開發產品按20%執行。該政策執行截止日期為2018年12月31日。
 
  三、關于經濟適用房、限價房和危改房
 
  (一)經濟適用房是指政府提供政策優惠,限定套型面積和銷售價格,按照合理標準建設,面向城市低收入住房困難家庭供應,具有保障性質的政策性住房。
 
  房地產開發企業開發的經濟適用房、按《辦法》第八條的計稅毛利率申報納稅時,需留存備查以下資料:
 
  1、立項批準機關對經濟適用住房立項的批準文件;
 
  2、土地管理部門劃撥土地的批準文件;
 
  3、物價部門核定的有關經濟適用住房銷售價格的批件;
 
  4、主管稅務機關要求提供的其他資料。
 
  (二)房地產開發企業開發的限價房和危改房按《辦法》第八條規定的預計毛利率申報納稅,需符合政府有關部門的規定和要求。房地產開發企業在企業所得稅納稅申報時,需留存備查以下資料:
 
  1、《國有建設用地使用權出讓合同》和政府主管部門出具的其他能證明限價房和危改房的證明文件;限價房是指《青島市限價商品住房管理辦法》(2012年8月23日青島市人民政府令第219號公布)中所規定的普通商品住房!肚鄭u市限價商品住房管理辦法》第十條規定,限價商品住房的價格在土地出讓前,由市國土資源和房屋行政管理部門、價格行政管理部門,根據同地段商品住房價格的20%以上比例下浮確定。開發建設單位根據已確定的價格,按照住房樓層、朝向、質量和位置等因素,在上下不超過10%的幅度內確定銷售價格,但總平均銷售價格不得高于土地出讓時確定的價格。
 
  2、主管稅務機關要求提供的其他資料。
 
  (三)對商品住房小區配套建設經濟適用住房、限價房和危改房的,應分別核算銷售收入,并按照對應的計稅毛利率計算預計利潤;不能分別核算的,一律從高適用計稅毛利率。對經濟適用房、限價房和危改房項目中配套建設的商鋪、車庫、車位等未完工產品取得的收入,不得按照經濟適用房、限價房和危改房的計稅毛利率執行。
 
  自2016年7月1日起。房地產開發企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率:經濟適用房、危改房按3%執行,政府限價商品住房按5%執行。該政策執行截止日期為2018年12月31日。
 
  1.2.4實際毛利額
 
  企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額。開發產品完工后,企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額,計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
 
  在年度納稅申報時,企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
 
 
  1.2.5租金收入
 
  企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前,與承租人簽訂租賃預約協議的,自開發產品交付承租人使用之日起,出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。
 
 
  1.3成本、費用扣除的稅務處理
 
  1.3.1一般規定
 
  一、企業在進行成本、費用的核算與扣除時,必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。
 
  二、企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
 
  三、已銷開發產品的計稅成本,按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?墒勖娣e單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定:
 
  可售面積單位工程成本=成本對象總成本/成本對象總可售面積
 
  已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積X可售面積單位工程成本
 
  四、企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品(包括共用部位、共用設施設備)進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用,準予在當期據實扣除。
 
  五、企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的,應于移交時扣除。
 
 
  1.3.2配套設施的扣除
 
  企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施,按以下規定進行處理:
 
  (一)屬于非營利性且產權屬于全體業主的,或無償贈與地方政府、公用事業單位的,可將其視為公共配套設施,其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。
 
  (二)屬于營利性的,或產權歸企業所有的,或未明確產權歸屬的,或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的,應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外,其他一律按建造開發產品進行處理。
 
  企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本,其中,由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設,完工后有償移交的,國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本,抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。
 
 
  1.3.3傭金(手續費)的扣除
 
  企業發生與生產經營有關的手續費及傭金支出,不超過以下規定計算限額以內的部分,準予扣除;超過部分,不得扣除。按與具有合法經營資格中介服務機構或個人(不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等)所簽訂服務協議或合同確認的收入金額的5%計算限額。
 
 
  企業委托境外機構銷售開發產品的,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續費)不超過委托銷售收入10%的部分,準予據實扣除。
 
 
  1.3.4利息的扣除
 
  企業的利息支出按以下規定進行處理:
 
  (一)企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用,可按企業會計準則的規定進行歸集和分配,其中屬于財務費用性質的借款費用,可直接在稅前扣除。
 
  (二)企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的,借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件,可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用,使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。
 
 
  1.3.5資產損失的扣除
 
  企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的,凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔保的,其銷售開發產品時向銀行提供的保證金(擔保金)不得從銷售收入中減除,也不得作為費用在當期稅前扣除,但實際發生損失時可據實扣除。
 
  企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失,可作為資產損失按有關規定在稅前扣除。
 
  企業開發產品(以成本對象為計量單位)整體報廢或毀損,其凈損失按有關規定審核確認后準予在稅前扣除。
 
 
  1.3.6自用開發產品折舊的扣除
 
  企業開發產品轉為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的,不得在稅前扣除折舊費用。
 

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